家庭装饰装修合同的法律适用 | 建工衔评

文/杨少慧、王天琪 天同律师事务所上海办公室

家庭装饰装修合同（下称“家装合同”）纠纷适用建设工程合同规则还是承揽合同规则，在司法实践中存在争议。有法院认为，因家装合同纠纷属于《民事案件案由规定》中建设工程合同纠纷项下的案由，故应适用建设工程合同相关法律规则；[1]另有法院认为，从工程量、标的额、合同主体以及社会公共利益等因素看，家装合同更符合承揽合同的特征，故应适用承揽合同规则；亦有法院选择不对家装合同性质作出认定，而是直接从具体争议问题入手，分析应适用建设工程合同规则还是承揽合同规则。本文将在对现有观点进行梳理的基础上，提出家装合同的法律适用规则，并就管辖、主体资格、发包人任意解除权、承包人建设工程价款优先受偿权等主要争议问题如何适用法律展开讨论。需要说明的是，房地产开发商对住宅装饰装修工程整体发包不在本文讨论的范围内。

家装合同的法律适用规则

家装合同，即承包人应发包人要求完成家庭住宅装饰装修工作并交付相应工作成果。其客体属于建设工程活动，承包人的工作内容系对建筑物提供增值服务，故承包人的工作成果需要满足合同约定的工期、质量要求，还需要符合一定的技术规范和行业标准。同时，家装活动蕴含着发包人的个性化需求，具有较强的灵活性与人身属性。就承包人的主给付义务而言，家装合同兼具承揽合同与建设工程合同的特性。

在法律适用上，由于建设工程合同系一种特殊的承揽合同，其特殊性在于合同主体具备特殊资质、合同签订及履行受到行政部门监督管理、且为要式合同，[2]故法律对建设工程合同予以专章规定，与承揽合同并列。根据《民法典》第八百零八条规定，只有在建设工程合同章中未规定的，才准用承揽合同有关规定。而对于家装合同，因其混合了承揽合同的一般特性，因此家装合同纠纷无法全部适用建设工程合同章的规定。家装合同的法律适用，原则上应当同时在承揽合同与建设工程合同专章的规定中，就合同与合同各个构成部分，选择与当事人真意最为接近、更符合规范保护目的、更有利于平衡发承包双方利益的法律予以参照适用。

家装合同纠纷适用不动产专属管辖

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定，建设工程施工合同纠纷应当按照不动产纠纷专属管辖。实践中，有裁判者认为，“建设工程施工合同纠纷”不限于《民事案件案由规定》中四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还包括与其并列的与建设工程施工相关的“建设工程分包合同纠纷”和“装饰装修合同纠纷”。因此，家装合同纠纷，属不动产纠纷案件，应由不动产所在地人民法院管辖。[3]也有裁判者认为，家装合同纠纷多属于因为合同而产生的债权纠纷，并非因不动产引起的物权纠纷，当事人对家装合同协议约定管辖法院不违反专属管辖的规定。[4]

笔者认为，产生上述争议系因对“不动产纠纷专属管辖”的理解不同。从制度原理来看，专属管辖的设定是基于“方便当事人、方便法院”原则，即管辖地的确定应尽量减少当事人诉讼成本、便于法院审理执行，同时避免司法资源不必要的浪费。由此，对于权利确认、分割、相邻关系等不动产物权纠纷，以及涉及不动产且具有一定特殊性的合同纠纷，法律规定由不动产所在地法院管辖。建设工程施工合同纠纷，因“涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先权受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理与执行。”[5]就家装合同纠纷而言，其同样涉及工程造价、工程质量、工期等问题，对家装合同纠纷实行专属管辖，符合专属管辖的设立目的。

家装合同纠纷主要实体问题的法律适用

（一）家装工程自愿招投标的，应遵循招投标相关规定

《招标投标法》第三条、《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》第二条以及《必须招标的工程项目规定》第二、第三条规定了必须招标的工程项目范围和规模标准，其目的在于规范招投标活动公开、透明进行，提高资金利用效率、防止腐败。从项目性质看，家庭住宅装饰装修工程无涉社会公共利益、公众安全；从资金来源看，家庭住宅装饰装修的工程款源于业主的自有资金。因此，家庭住宅装饰装修工程并非强制招标项目，原则上不适用招投标法律规定。

如发包人自愿采用招标方式确定家装承包人的，此时应当受到《招标投标法》的约束。原因在于，发包人一旦选择进行招标活动，则该交易便不限于合同双方，亦涉及建设工程领域的市场交易秩序和不特定的投标人利益，故应循法律、司法解释关于工程项目招标投标的一般规定。例如，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称《建工解释一》）第二十三条规定了非强制招标建设工程项目中当事人的合同变更权。家庭装饰装修工程中发包人自愿招标的，如果因客观情况发生了当事人无法预见的变化，此时，发承包双方亦可以另行订立家装合同。究其本质，系因法律对自愿招投标项目的干预更少、规制力度更低，更强调对当事人真实意思表示的尊重。

（二）家装合同中承包人的资质不影响合同效力

实践中，承接家庭居室装饰装修工程的主体包括装修公司、工程队、包工头等。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条以及《家庭居室装饰装修管理试行办法》第六条、第七条之规定，承接住宅室内装饰装修工程的企业必须取得相应的建筑业企业资质，个体装饰装修从业者则必须具有上岗证书，否则不得承接家庭居室装饰装修工程。据此，有观点认为，承包人无资质承接家庭住宅装饰装修工程的，应当适用《建工解释一》第一条第一款之规定，家装合同系无效合同。[6]

笔者认为，首先，我国法律、行政法规并无室内装修装饰施工必须具备相应资质的强制性规定，前述规定属于部门规章，其无法作为民事合同效力裁判依据。其次，多数家装工作通常不涉及建筑主体和承重结构变动以及私自拆改专业设施等情形，虽工程量小但关系到民众生活，范围面广，直接以承包人不具备资质为由而否定合同效力，会导致大量家装合同无效，进而影响家庭装饰装修市场的民事交易秩序。由此，承包人是否具有资质不会影响家装合同效力，如承包人将家装工程转包、分包给无资质主体的，亦不会影响转包、分包合同的效力。就家装工程的承包人主体资格能力而言，只以一般合同当事人是否具备民事行为能力与民事责任能力作为合同效力评价的依据为宜。

（三）家装合同无效时，工程造价可以参照合同约定

《民法典》第七百九十三条规定了建设工程施工合同无效的结算原则，即施工合同无效，工程验收合格或者修复后合格的，承包人可以参照合同中关于工程价款的约定请求发包人折价补偿。就家装合同而言，无效情形并不多见，且其无效事由相较承揽合同并不具有特殊性，仅在违反《民法典》第一百四十三条民事法律行为有效条件之规定时无效。合同无效后，发承包双方应当互相返还已经发生的对待给付，使彼此之间的关系回归到没有签订合同之前的状态。但是因为家装工程凝结了承包人所付出的劳动、原材料等一系列投入，基于家庭住宅的特性，当合同无效时承包人无法主张原物返还，只能请求发包人通过支付折价补偿款的形式返还不当得利。在家装工程价款纠纷中，如发承包双方无法就工程结算问题达成一致，亦无法参照合同约定计算家装工程造价的，承包人可以申请对家装工程进行造价鉴定。在鉴定过程中，鉴定人亦可以参照合同约定的计价方式计算。

（四）家装合同中发包人享有任意解除权

实践中，不支持家装发包人享有任意解除权的裁判者多认为，家装合同纠纷属于建设工程合同纠纷,建设工程合同中的发包方不享有任意解除权，因此家装合同项下的发包人亦不享有任意解除权。[7]笔者认为，家装合同中发包人应享有任意解除权。在讨论家装合同中发包人是否享有任意解除权时，有必要先厘清承揽合同中定作人为何享有任意解除权以及反对建工合同中发包人享有任意解除权的理由。

首先，承揽合同中定作人享有任意解除权系由承揽合同的性质所决定。有观点认为，“承揽合同具有较强的专属性，是定作人为了满足其特殊需求而订立的，承揽人工作的展开以及成果的交付都需要根据定作人的指示进行。如果定作人在合同成立后由于各种原因不再需要承揽人完成工作，则应当允许定作人解除合同。”[8]此种观点反映了定作人享有任意解除权的目的在于服务定作人的利益，使得承揽合同的履行能够充分尊重定作人的意愿，如定作人基于自身利益安排之考量或外界情事之变更决定终止合同的，应当予以支持。

反对发包人享有任意解除权的理由，一是基于建工合同的标的物系不动产、建工合同行政管制色彩更为浓厚这一特性，认为建设工程施工合同牵涉多方利益（如政府、开发商、供应商、商品房买受人等），发包人不受合同绝对拘束的利益应当让位于维持建工合同稳定性的价值。二是建工合同解除后的纠纷处理非常耗时且复杂，合同解除后办理承包人退场、场地移交、资料移交等手续较为繁琐，且往往涉及质量确认、已完工程量确认、结算等事项，对发承包双方而言均较为麻烦。此外，发包人在合同解除后，选择新的承包人时还需要重新进行招投标程序、重新办理施工许可证，程序更为复杂。

笔者认为，家装合同中的发包人应当享有任意解除权。其一，与承揽合同一样，家装合同的订立系为了发包人的利益，当主客观因素变化，继续由承包人对家庭住宅进行装修于发包人而言已经没有利益时；或者因为发包人对住宅装饰装修、承包人商誉和能力未充分了解，导致其订立合同的意愿发生变更时，发包人不受合同绝对拘束的利益应当受到保护。至于承包人，因其订立合同的目的即取得工程款，承包人的经济利益可以通过任意解除后的损害赔偿得到保障。此时，家装合同中发包人享有任意解除权具有正当性。

其二，允许家装合同中的发包人在工程完工前享有任意解除权，并不会出现反对建工合同发包人任意解除权者的担忧。因家装合同具有规模小、工程量少、发承包双方多为自然人等特点，赋予发包人任意解除权后，发承包双方在清算权利义务时相比建工合同更为便捷、耗时更短，且不会涉及合同当事人之外的第三人的利益，赋予其任意解除权并不会导致合同稳定性和市场秩序受损。

（五）家装合同中承包人应享有建设工程价款优先受偿权

在讨论家装工程承包人应否享有建设工程价款优先受偿权时，应当回归建设工程价款优先受偿权制度的法理基础。不论是承揽合同中定作人的留置权，还是建工合同中承包人的优先受偿权，其立法目的均在于保护承揽人、承包人的经济利益，赋予服务提供者以其物化的劳动成果对其债权进行担保的一种基于私力救济而生的权利。[9]在定作人拒绝付款时，允许对工作成果享有控制权的承揽人，通过留置该动产以拒绝继续履行，符合公平原则。而家装工程中的承包人通过其持续的给付行为，将自身的人力、财力、物力等投入与特定标的物结合，增加家庭住宅的价值。就此而言，家装工程与其他建设工程具有相同属性。因此，家装工程的承包人亦应当享有优先权。

然而，在《最高人民法院建设工程施工合同司法解释理解与适用》一书中，最高院认为，只有除家庭住宅装饰装修工程以外的其他公共装饰装修工程项下的承包人方可享有优先权。其否定家装承包人享有优先权的理由为，2015年5月5日公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条特别强调对商品房买受人权利的特殊保护，而家庭居室的装饰装修，是居住人已经实际占有将要装饰装修的房屋，因此居住人更应当受到特殊保护。认定家装承包人不享有工程价款优先受偿权方符合最高院司法解释与司法政策的精神。[10]笔者认为，上述观点值得商榷。

首先，《建工解释一》第三十七条规定“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，该条并未将享有建设工程价款优先权的装修工程承包人限定在非家装工程范围内。对家装工程承包人与非家装工程承包人区别对待，缺乏法律依据。其次，商品房买受人的物权期待权优先于承包人建设工程价款优先受偿权主要基于政策考量，即在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，承包人的经济利益应当让位于商品房消费者的生存权。但是在家装工程中，工程款占房屋经济价值的比例不高且承包人优先权的范围仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值部分。因此，发包人的生存权较承包人的经济利益不具有优先保护的必要性。再次，根据一般生活经验，家庭住宅的所有权人以房屋作为对外借债之担保的情形不在少数，此种情形下，担保物权人当然对作为担保物的房屋享有优先权。如果按照上述反对观点，岂不是应该禁止家庭住宅作为担保物进行交易方可保护家庭住宅居住权人、所有权人的利益？

综上所述，家装合同兼具建设工程合同与一般承揽合同的特性，家装合同纠纷应当根据合同约定、案件特点，选择《民法典》“承揽合同章”与“建设工程合同章”中的条款参照适用。程序层面，家装合同纠纷的管辖地即家庭住宅所在地。实体层面，家装工程中发包人如自愿招标的，应受相关招投标法律规定的约束。家装承包人的资质不影响合同效力，若合同无效的，家装工程的造价可以参照合同约定确定。此外，家装合同中发包人应当享有任意解除权，承包人应当享有建设工程价款优先受偿权。

注释：

[1] 如江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民终121号民事判决书。

[2] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组办公室编著：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》，人民法院出版社2020版，第1902-1905页。[3] 如中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民再13号民事裁定书、湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民终10215号、江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终8093号、四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10117号、江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终8093号民事判决书等。[4] 如陕西省泾阳县人民法院（2021）陕0423民初272号民事裁定书。[5] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组办公室编著：《最高人民法院新民事诉讼法司法解释理解与适用（上）》，人民法院出版社2022年版，第135页。[6] 例如上海市奉贤区人民法院（2012）奉民三(民)初字第1855号民事判决书。[7] 例如浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民终3646号民事判决书。[8] 黄薇主编：《中华人民共和国民法典合同编解读（下册）》，中国法制出版社2020年版，第984页。[9] 曹文衔、宿辉、曲笑飞著：《民法典建设工程合同章条文释解与司法适用》，法律出版社2021年版，第488页。[10] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年4月第1版，第389页。

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